Бриф и встреча в два касания
Конвертируем визит в технический бриф и RFQ/RFP: подтверждаем контроль разрешений, готовность EPC-пула и стандарты класса А документацией.
Direction · Class A Warehouses
Склады класса А в Дубае. Проектирование и строительство под ключ.
Срок 12–18 месяцев, ускоренные согласования, стандарты международного уровня.
High Links ведёт проект от технического брифа до ввода: согласования DED/DCD, контроль EPC‑контракта и выдача исполнительной документации.
- DED License №1312249
- Dubai Municipality
- Dubai Civil Defense (DCD)
- DEWA
Class A Standards
Что подтверждает класс А складского комплекса
Стандарты адаптируем под профиль груза и температурные режимы, конкретные параметры фиксируем в техническом брифе и IM.
Чистая высота
12–16 м clear height, типовые 12–14 м для работы VNA и автоматизации.
Шаги колонн
Ориентир 12×24 м, варьируем по ТЗ, типу стеллажей и моделям ричтраков.
Промышленный пол
ЖБ 200–260 мм, 35–40 МПа, плоскостность FF/FL под VNA и узкопроходную технику.
Доковые группы
1 док на 800–1 200 м², док-левеллеры, секционные ворота и герметизаторы.
Грузовой двор
35–50 м глубина, манёвр HGV/LCV, буфер под контейнеры и парковка персонала.
Пожарная защита
ESFR, DCD-одобрение, огнестойкость 60–120 мин, sprinkler zoning по типологии.
Точные параметры уточняем под проект и формат склада (dry / chilled / frozen).
Typologies
Комплектации под разные температурные режимы
Подбираем типологию, инженерные сценарии и CAPEX вместе с оператором. После выбора профиля фиксируем параметры в техническом брифе.
Dry Warehouse
Сухие склады с температурой 18–27 °C, высокие потолки и универсальные доки для палетного потока.
- Освещение 250–300 лк LED с датчиками присутствия и дневного света.
- Приточно-вытяжная вентиляция, управление микроклиматом по зонам.
- Доковые герметизаторы, буферные зоны под cross-docking.
Chilled Warehouse
Холодильно-складские комплексы +2…+8 °C с изотермическими оболочками и чиллерами.
- PIR-панели 120–150 мм, холодовые шлюзы и быстрая автоматика ворот.
- Воздушные или фреоновые чиллеры, резервирование контуров.
- Система оттайки, контроль влажности, гигиенические покрытия пола.
Frozen Warehouse
Глубокая заморозка −18…−25 °C с антифризной подготовкой пола и усиленной теплоизоляцией.
- Напольное антифризное отопление, контроль теплопотерь по зонам.
- Двойной контур теплоизоляции, двери с низкотемпературными завесами.
- Спринклеры dry-pipe, аварийное электропитание холодильных установок.
Кросс-док комплекс
Высокая оборачиваемость грузов с двусторонними доками и буферными камерами.
- Доки с двух фасадов, независимые ворота для inbound/outbound.
- Буферные зоны для сортировки, автоматизированные конвейерные линии.
- Интеграция с WMS/TMS, смарт-навигация транспорта на дворе.
Многоарендный парк (MLP)
Гибкие модули 2 000–10 000 м² с общей инженерией и отдельными юнитами.
- Независимые секции с общими вспомогательными помещениями и инженерией.
- Доковые группы с возможностью масштабирования под каждого резидента.
- BMS/SCADA под учёт энергоресурсов и SLA по обслуживанию арендаторов.
MEP & BMS
Инженерные системы и цифровая диспетчеризация
Проектируем энергетику, вентиляцию, пожарную безопасность и IT-инфраструктуру под выбранную типологию склада и профиль груза.
Электроснабжение
0.5–1.2 кВА/м² по ТЗ, собственная ТП/распредщитовые, резервные вводы и дизель-генератор.
Освещение
LED 250–300 лк, датчики присутствия и дневного света, аварийные линии и signage.
Пожсигнализация
NFPA/EN, ESFR/K‑25, насосные и резервуары, адресная система с интеграцией в BMS.
HVAC
Приточно-вытяжные установки, HVLS-вентиляторы, чиллеры и климатические камеры.
Водоснабжение
Производительность по нормам зоны, блоки фильтрации, жироулавливатели при необходимости.
BMS / SCADA
Диспетчеризация инженерии, учёт энергоресурсов, тревоги и журналирование событий.
IT и безопасность
CCTV, VMS, контроль доступа, периметровая охрана, СКС, Wi‑Fi/IoT для склада.
Устойчивость
PV-подготовка, рекуперация тепла, daylight-фрамуги, материалы с низкими выбросами.
Shell & Core
Несущие конструкции и оболочка комплекса
Выбираем каркас и ограждающие конструкции под ветровые нагрузки, типы стеллажей и температурные зоны, подтверждаем расчётами и спецификациями.
Фундаменты
Свайные, ростверковые или плитные решения по отчёту ГТИ и геотехусловиям площадки.
Каркас
Стальной или ЖБ каркас с расчётом под ветровые и температурные нагрузки Дубая.
Ограждающие конструкции
Сэндвич-панели PIR/PUR, антивандальное основание, терморазрывы по периметру.
Кровля
PIR-панели или мембрана, водосток, антиконденсат и подготовка под солнечные панели.
Промышленные полы
Фиброармирование, деформационные швы, опция ультра-ровности под VNA/AGV.
Доковые узлы
Герметизаторы, прижимы, тепловые завесы для cold-цепей и каналы под коммуникации.
Site Planning
Планировочные принципы и логистика участка
Прорабатываем мастерплан: транспорт, буферы, парковки и доступ к городским магистралям — всё фиксируем в согласованиях с регуляторами.
Зонирование
Отдельные въезды/выезды HGV и LCV, пути эвакуации, буферные зоны и yard management.
Парковка
Раздельные стоянки для фур, легковых, гостевых мест и велоинфраструктуры.
Трафик-модель
Расчёт пиков отгрузок, очередность, интеграция с RTA-согласованиями и светофорными фазами.
Окружение
Доступ к портам, аэропорту, магистралям и 3PL-кластерам, резервы под расширение.
Process
Производственный цикл «под ключ»
Шаги таймлайна, сроки и ключевые артефакты фиксируем в дорожной карте проекта. Каждый этап сопровождаем документами и ответственными.
-
Концепция и техническое задание
Собираем бриф, мастерплан, CAPEX-рамку, матрицу рисков и согласуем KPI с заказчиком.
-
Предварительные согласования / NOC
Делаем подачу в DEWA, DCD, Dubai Municipality, RTA; фиксируем условия подключения и требования.
-
Проектирование
Архитектура, конструкции, MEP, BIM LOD 300–350, спецификации и VE-сценарии.
-
Тендер / EPC
Предквалификация, сметы, пакет тендерной документации, сравнение предложений и VE.
-
Строительство
Земляные работы, каркас, оболочка, MEP, наружные сети, контроль качества и HSE.
-
ПНР / Commissioning
Пусконаладка инженерии, интеграция BMS, тесты систем, обучение команды оператора.
-
Ввод и DLP
Completion Certificate, передаточные акты, запуск DLP 12–24 месяца, SLA по критическим системам.
-
O&M и SLA
Регламент обслуживания, контроль uptime, аварийная диспетчеризация, KPI по эксплуатации.
Risk & Schedule
Управление сроками и рисками проекта
Формируем матрицу рисков с мерами реагирования. Прозрачно фиксируем буферы, ответственных и контрольные точки в PMC-дашборде.
Закупка оборудования заранее
Ранние закупки трансформаторов, стали, спринклерной арматуры, слежение за поставками через expediting.
Буферы и альтернативные маршруты
Учитываем погодные факторы и загруженность портов, закладываем резервные маршруты и окна доставки.
Календарь согласований
Назначаем owner’s representative, отслеживаем статус NOC/permit, ведём журнал запросов регуляторов.
ITP и независимый технадзор
Чек-листы качества, лаборатория бетона/сварки, аудит MEP и HSE, отчёты PMC доступные онлайн.
Contracts & Guarantees
Договорные модели и финансовые условия
Подбираем формат EPC/Design-Build, прорабатываем график платежей и гарантии. Все условия фиксируем в Term Sheet и договорных приложениях.
Контракты
EPC или Design-Build, FIDIC Yellow / Red — выбор зависит от объёма проектирования и роли заказчика.
Платёжный график
Мобилизация и этапы: пример 10/20/20/20/20/10 с привязкой к ключевым вехам и актам.
Финансовые гарантии
Performance bond 10%, advance payment guarantee на аванс, warranty на конструкции и MEP.
DLP и SLA
Defects Liability Period 12–24 месяца, SLA по критическим системам с KPI uptime и временем реакции.
Страхование
CAR/EAR, третьи лица (TPL), Professional Indemnity; страховщики и лимиты согласовываем заранее.
Economics
CAPEX, VE-сценарии и стоимость владения
Бенчмарки по CAPEX и эксплуатационные издержки предоставляем в Investment Memorandum. Выбираем VE-опции оболочки, доков и инженерии для оптимальной окупаемости.
Расчёты LCC/TCO, сценарии VE и варианты финансирования доступы после NDA/KYC.
Кейсы
Реализованные склады класса А
Подтверждаем опыт EPC, управления сроками и вводом в эксплуатацию. Детали KPI и финансов — по NDA.
Logistics Hub A-18
- Площадь 38 000 м², clear height 13.7 м, 42 док-левеллера.
- Стандарт ESFR, BMS интеграция с WMS, commissioning за 6 недель.
- Срок строительства 14 месяцев, KPI uptime 99.6% в DLP.
Cold Chain Campus
- 22 500 м², камеры +4 °C и −20 °C, floor heating и PIR-панели 150 мм.
- Чиллеры с резервом N+1, маршрутизация HGV через отдельный двор.
- Completion certificate запланирован через 16 месяцев от старта.
Flex Industrial Park
- Модули 2 500–8 000 м², дипломатические коридоры и shared utilities.
- Доковые группы с опцией док-подов, парковки HGV/LCV разнесены.
- Lease-up 78% за 9 месяцев, SLA multi-tenant с BMS-диспетчеризацией.
Документы
Нормативы, NOC и передаточная документация
Готовим и обновляем полный пакет: от NOC регуляторов до O&M manual. Доступ к Data Room предоставляем после NDA/KYC.
Что включено
- NOC и пермиты: DEWA, DCD, Dubai Municipality, RTA, Trakheesi.
- Политики HSE/ESG, план ППР, инструкции по эвакуации, fire strategy.
- Передаточные документы: as-built, O&M manuals, паспорта и сертификаты.
- Логи commissioning, check-листы QA/QC, реестр warranty obligations.
FAQ
Частые вопросы о складах класса А
Оперативно отвечаем на ключевые вопросы до встречи. Подробные расчёты, сравнения и спецификации выдаём после NDA.
Реалистичны ли сроки 12–18 месяцев?
Да, при раннем запуске NOC, своевременных long-lead закупках и фиксированном графике EPC. Контролируем сроки через PMC-дашборд.
Какая мощность потребуется для склада 10 000 м²?
Ориентир 0.5–1.2 кВА/м² в зависимости от профиля. Точный расчёт привязываем к технологическому заданию и согласовываем с DEWA.
Сколько доков нужно на 10 000 м²?
Планируем 8–12 доков, учитывая оборот товара и формат отгрузок. Оптимизируем layout вместе с оператором.
Какой класс огнестойкости заложен?
Расчёт по требованиям DCD/NFPA: ESFR, огнестойкость 60–120 минут, dry-pipe для низкотемпературных зон.
Возможна ли сертификация LEED/BREEAM?
Да, готовим сценарий по цели заказчика: daylight, PV, материалы с низкими выбросами и управление энергией через BMS.
Связаться
Получите технический бриф и спецификацию класса А
Оставьте параметры проекта — команда подготовит технический бриф, согласует встречи с EPC и поделится доступом к IM/Data Room.